서울시가 중랑구 면목동과 동작구 사당동 일대 노후 저층주거지의 정비사업 추진 여건을 개선하면서 총 2,121세대 규모의 주택공급 사업에 속도를 내고 있다.
기존 건축계획을 유지하면서 지역별 사업 여건을 반영한 사업성 보정계수를 적용하고 임대주택 계획을 조정해 사업 추진의 경제적 부담을 낮추겠다는 방침이다.
강북구 미아동에서는 노후주택 정비와 도로·보행환경 개선을 결합한 337세대 규모의 모아타운 관리계획도 심의를 통과했다.
서울시는 지난 22일 열린 제12차 소규모주택정비 통합심의 소위원회에서 중랑구 면목동, 동작구 사당동, 강북구 미아동 등 3개 지역의 모아주택 사업시행계획안과 모아타운 관리계획안을 심의했다고 23일 밝혔다.
이번 심의에서는 면목동 4개 모아주택 사업시행계획안이 원안가결됐으며, 사당동 모아타운 관리계획 변경안과 모아주택 사업시행계획 변경안, 미아동 모아타운 관리계획안은 수정가결됐다.
다만 2027년 착공은 서울시가 제시한 추진 목표로, 실제 착공이 확정된 것은 아니다. 향후 인허가와 이주 등 후속 절차의 진행 상황에 따라 일정은 달라질 수 있다.
■ 면목동 1,904세대·사당동 217세대…노후 저층주거지 정비 본격 추진
이번 심의에서 사업성 개선이 적용된 주택은 면목동 4개 사업 1,904세대와 사당동 1개 사업 217세대로, 모두 2,121세대다.
중랑구 면목동 86-3번지 일대는 2022년 2월 모아타운 시범사업 대상지로 선정된 지역이다.
노후 저층주택이 밀집하고 지형의 높낮이 차이와 협소한 도로망으로 인해 주거환경 개선 필요성이 제기돼 왔다.
서울시는 해당 지역의 용도지역을 제3종 일반주거지역으로 상향하고, 면목역 1·2·4·6구역을 통합적으로 정비하는 사업을 추진하고 있다.
계획에 따르면 면목역 1구역은 지상 29층 442세대, 2구역은 지상 37층 517세대, 4구역은 지상 38층 526세대, 6구역은 지상 34층 419세대 규모로 조성된다.
면목역 1·2구역은 올해 7월 사업시행계획인가를 받았으며, 4·6구역은 2024년 7월 서울시 통합심의를 통과해 사업을 추진해 왔다.
이번 심의를 통해 기존 건축계획을 유지하면서 사업성 보정계수와 주민 공동시설 설치, 세입자 손실보상 등을 반영한 임대주택 계획 조정이 이뤄졌다.
서울시는 후속 절차를 지원해 2027년 착공을 추진할 계획이다.
■ 면목동 임대주택 459세대에서 310세대로 조정…사업성 개선에 초점
면목동 4개 모아주택 사업의 임대주택 계획은 기존 459세대에서 310세대로 149세대 감소했다.
구역별로는 면목역 1구역 74세대, 2구역 85세대, 4구역 88세대, 6구역 63세대의 임대주택이 계획돼 있다.
서울시는 이번 조정이 사업성 보정계수 등을 적용해 기존 건축계획을 유지하면서 사업 추진 여건을 개선하기 위한 것이라고 설명했다.
사업성 보정계수는 지역별 공시지가와 사업 여건의 차이를 고려해 용적률 완화와 임대주택 공급 등 공공기여 부담을 조정하는 제도다.
서울시 평균 공시지가에 비해 대상지의 공시지가가 낮을수록 높은 보정계수를 적용하며, 계수는 1.0에서 1.5 범위에서 산정된다.
토지가격이 상대적으로 낮은 지역은 정비사업을 통해 확보할 수 있는 분양수입에도 차이가 발생할 수 있다.
이 때문에 동일한 정비 기준을 적용하더라도 지역에 따라 사업의 경제성이 달라질 수 있다는 것이 서울시의 제도 도입 취지다.
이번 조치는 이러한 지역별 차이를 보완해 정비사업이 지연되거나 추진 동력을 잃는 상황을 줄이려는 정책적 접근으로 볼 수 있다.
다만 임대주택 계획이 줄어드는 만큼 공공성과 주거복지 측면의 영향도 함께 살펴볼 필요가 있다.
■ 좁은 도로 넓히고 통합 지하주차장 조성…면목동 생활환경 개선
면목동 정비사업은 주택 건설에만 초점을 맞추지 않고 도로와 주차시설 등 기반시설 개선도 함께 추진한다.
서울시는 기존에 좁았던 북측 진출입로의 폭을 최대 13.6m로 확대하고, 구역 통합 지하주차장을 신설할 계획이다.
이를 통해 주차 공간 부족 문제를 완화하고 차량 진출입 여건을 개선한다는 구상이다.
동원전통시장과 연결되는 구간에는 주민들이 보행하고 교류할 수 있는 커뮤니티 가로도 조성한다.
이러한 계획은 노후 주택을 새 아파트로 교체하는 데 그치지 않고 주변 생활권의 보행환경과 교통 여건을 함께 개선한다는 점에서 의미가 있다.
특히 저층주거지가 밀집한 지역에서는 주차 공간 부족과 협소한 도로가 주민 불편을 유발할 수 있는 만큼, 정비사업의 성과를 평가할 때 주거단지 내부뿐 아니라 주변 지역의 교통·보행환경 변화도 중요한 기준이 될 전망이다.
■ 사당동 217세대 모아주택…남성역 인근 노후 주거지 정비 추진
동작구 사당동 206-1번지 일대에서도 217세대 규모의 모아주택 사업이 추진된다.
해당 사업은 사당동 202-29번지 일대 모아타운에 포함돼 있으며, 이 일대에서는 8개 구역에 걸쳐 총 1,725세대의 주택공급이 추진되고 있다.
이번에 사업성 개선이 적용된 217세대는 해당 모아타운 전체 공급계획 가운데 하나의 사업이다.
대상지는 지하철 7호선 남성역 북서측으로, 총신대학교와 까치산근린공원 사이에 위치한다.
서울시 자료에 따르면 해당 지역의 전체 건축물 264동 가운데 준공 후 20년 이상 지난 건축물은 221동으로, 전체의 83.7%를 차지한다.
서울시는 노후 건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위해 모아주택 사업을 추진하고 있다.
사당동 206-1번지 일대 모아주택은 대지면적 7,824㎡에 지하 2층, 지상 15층 규모로 계획됐다.
연면적은 3만3,120.66㎡이며, 용적률은 249.98%다.
해당 사업은 2025년 9월 사업시행계획인가를 받은 상태다.
이번 심의에서는 기존 건축계획을 유지하면서 사업성 보정계수와 세입자 손실보상 등을 반영해 매입임대주택을 기존 44세대에서 32세대로 조정했다.
서울시는 이주 등 후속 절차를 거쳐 2027년 착공을 추진한다는 계획이다.
■ 강북 미아동 337세대 계획…기존보다 124세대 증가
강북구 미아동 791-1134번지 일대에서는 총 337세대 규모의 공동주택을 조성하는 모아타운 관리계획이 마련됐다.
이는 기존 213세대보다 124세대 증가한 규모다.
계획된 임대주택은 34세대다.
해당 지역은 최대 약 20m의 높이 차이가 있는 구릉지로, 노후·불량건축물 비율이 93%에 달한다.
서울시는 북한산 주변 경관과 구릉지의 지형적 특성을 고려해 건축물을 배치하고 주민 휴게공간과 공동이용시설을 확보할 계획이다.
도로와 보행환경 개선도 추진된다.
삼양로와 연결되는 북측 삼양로63길과 남측 삼양로59길의 도로 폭을 넓히고, 서측 연결도로를 신설해 주변 도로망과의 연결성을 높일 예정이다.
단지 주변 도로는 구간별로 8~12m 폭으로 정비하고, 건물과 도로 사이에는 3m 폭의 보행공간을 확보할 계획이다.
단지 내부에는 경로당과 어린이집, 작은도서관, 어린이놀이터 등 주민 편의시설이 들어설 예정이다.
삼양로변에는 근린생활시설을 배치해 지역 생활권과의 연계도 고려했다.
미아동 사업에는 임대주택 건설에 따른 용적률 완화 산정 과정에서 사업성 보정계수 1.5가 적용될 계획이다.
다만 미아동 337세대는 이번에 관리계획이 심의된 사업으로, 면목동·사당동 2,121세대의 2027년 착공 목표와 동일한 일정이 확정된 것은 아니다.
■ TJ뉴스 분석① 사업성 보정계수, 왜 서울의 노후 주거지 정비에 중요한가
정비사업은 건축물의 노후 정도만으로 추진 여부가 결정되지 않는다.
사업을 시행하는 데 필요한 비용과 사업 완료 후 확보할 수 있는 수익, 주민들의 부담 능력 등이 함께 고려된다.
토지가격이 높은 지역은 일반적으로 분양수입을 확보하는 데 유리한 측면이 있지만, 상대적으로 토지가격이 낮은 지역은 동일한 건축 조건에서도 사업성이 부족해질 수 있다.
특히 노후 저층주거지가 밀집한 지역에서는 도로 확장과 기반시설 설치 등에 추가 비용이 발생할 수 있다.
이러한 구조에서는 주거환경 개선 필요성이 높더라도 경제적 여건 때문에 정비사업이 장기간 지연될 가능성이 있다.
서울시가 사업성 보정계수를 도입한 것은 지역별 여건을 반영해 이러한 차이를 완화하려는 취지로 해석된다.
이번 면목동과 사당동 사례는 해당 제도가 실제 사업시행계획에 적용돼 임대주택 계획과 사업 추진 여건을 조정한 사례라는 점에서 주목된다.
다만 보정계수 적용만으로 사업성이 최종 확보됐다고 단정할 수는 없다.
공사비 변동, 금융비용, 분양시장 상황, 조합원 부담금 등 다양한 요소가 사업 추진에 영향을 줄 수 있기 때문이다.
■ TJ뉴스 분석② 임대주택 161세대 감소…사업성과 공공성의 균형 필요
이번 심의에서 면목동과 사당동의 임대주택 계획은 총 161세대 줄어들었다.
면목동에서는 149세대, 사당동에서는 12세대가 각각 조정됐다.
서울시는 기존 건축계획을 유지하면서 사업 추진 여건을 개선하기 위한 조치라고 설명하고 있다.
그러나 임대주택 공급 규모의 조정은 정비사업의 경제성뿐 아니라 주거복지 정책과도 연결되는 사안이다.
정비사업을 추진하는 과정에서는 토지와 주택 소유자의 부담을 줄이는 문제와 함께 기존 세입자의 주거안정, 지역 내 임대주택 수요 등을 종합적으로 고려해야 한다.
임대주택 공급 부담이 지나치게 높으면 사업 추진에 어려움이 발생할 수 있지만, 반대로 공공임대 공급이 축소되면 지역의 주거복지 수요에 대응하는 데 영향을 미칠 가능성도 있다.
따라서 이번 조정의 정책적 효과를 평가하려면 사업 추진 속도뿐 아니라 임대주택 공급 변화가 지역 주거시장에 미치는 영향도 함께 살펴볼 필요가 있다.
서울시는 분양주택과 임대주택 간 차별 없는 소셜믹스 계획과 세입자 보상대책 등 공공성 기준을 적용할 방침이다.
향후 실제 사업 추진 과정에서 이러한 원칙이 어떻게 구현되는지가 중요한 평가 요소가 될 전망이다.
■ TJ뉴스 분석③ ‘2027년 착공’과 ‘주택공급 완료’는 구분해야
서울시는 면목동과 사당동 5개 모아주택 사업에 대해 2027년 착공을 목표로 후속 절차를 지원할 계획이다.
그러나 착공 목표는 주택이 실제로 완공돼 입주할 수 있는 시점과 다르다.
정비사업은 심의 이후에도 사업시행계획 변경이나 인허가, 이주, 철거, 착공, 공사, 사용승인 등 여러 단계를 거쳐야 한다.
각 단계의 진행 상황에 따라 사업 일정은 변동될 수 있다.
따라서 이번에 발표된 2,121세대를 단기간 내 입주 가능한 신규 주택 물량으로 이해하는 것은 적절하지 않다.
주택공급 정책의 실질적인 성과를 판단하기 위해서는 계획 세대수와 실제 착공 세대수, 준공 세대수, 입주 가능 시점을 구분해 살펴봐야 한다.
특히 정비사업이 추진되는 동안 기존 거주자의 이주가 발생할 수 있으므로 지역 내 전월세시장과 이주 수요에 대한 점검도 필요하다.
■ TJ뉴스 분석④ 노후 주거지 정비의 가치는 아파트 신축만으로 평가할 수 없다
이번 심의에서는 면목동과 미아동의 도로·보행환경 개선계획도 함께 제시됐다.
면목동은 통합 지하주차장과 진출입로 확장, 전통시장과 연결되는 커뮤니티 가로를 계획하고 있다.
미아동은 구릉지의 높이 차이를 고려한 건축물 배치와 도로 확장, 보행공간 확보, 주민 편의시설 설치를 추진한다.
이러한 기반시설 개선은 주택의 외형적인 변화와 별개로 주민들의 생활 편의와 안전에 영향을 줄 수 있다.
특히 좁은 도로와 불편한 보행환경은 일상적인 이동뿐 아니라 긴급차량의 접근과 교통안전 측면에서도 중요한 문제다.
다만 계획된 도로 확장과 보행공간이 실제로 주변 생활권의 이동 편의를 얼마나 개선할지는 사업 완료 후 확인할 필요가 있다.
주민들의 보행 동선과 차량 통행량, 주차 수요 등을 고려한 세부 설계가 뒷받침돼야 실질적인 효과를 기대할 수 있다.
■ TJ뉴스 분석⑤ 구릉지 정비사업, 지형과 안전을 고려한 설계가 중요
미아동 대상지는 최대 약 20m의 높이 차이가 있는 구릉지라는 점에서 일반적인 평지 정비사업과 다른 설계 과제를 안고 있다.
구릉지에서는 도로의 경사도와 보행 접근성, 건축물 배치, 배수 및 지반 안정성 등을 종합적으로 검토할 필요가 있다.
특히 고령자와 장애인, 어린이 등 이동에 제약이 있는 주민들도 편리하게 이용할 수 있는 보행환경을 확보하는 것이 중요하다.
북한산 주변 경관을 고려한 건축물 배치 역시 주변 지역과의 조화를 검토해야 할 요소다.
서울시가 제시한 미아동 정비계획은 노후주택 개선과 함께 지역 지형의 특성을 반영하려는 방향을 담고 있다.
향후 구체적인 설계와 사업 추진 과정에서는 이러한 계획이 실제 안전성과 생활 편의로 이어질 수 있도록 지속적인 검토가 필요하다.
■ TJ뉴스 분석⑥ 세입자 보상과 이주 대책, 사업 추진의 핵심 과제
정비사업이 추진되면 기존 주택에 거주하던 소유자뿐 아니라 세입자들도 생활환경의 변화를 겪게 된다.
특히 오랜 기간 같은 지역에 거주해 온 세입자에게는 이주 비용과 대체 주거지 확보가 중요한 문제가 될 수 있다.
서울시는 이번 사업성 개선 과정에서 세입자 손실보상 등을 반영했다고 밝혔다.
그러나 구체적인 보상 대상과 금액, 이주 지원 방식 등은 개별 사업의 계획과 관계 법령에 따라 확인해야 한다.
정비사업의 원활한 추진을 위해서는 사업의 경제성뿐 아니라 주민과 세입자에게 필요한 정보를 충분히 제공하고 이해관계자 간 갈등을 줄이는 과정도 중요하다.
사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 주거 불안과 이주 부담을 얼마나 효과적으로 관리하는지가 향후 사업의 안정성을 좌우할 수 있다.
■ 서울시 “사업성과 공공성 조화”…후속 절차 지원 방침
명노준 서울시 주택실장은 이번 심의를 통해 사업성 보정계수를 적용해 모아주택 사업의 추진 여건을 개선하고, 지역 특성을 고려한 도로·보행환경과 주민 편의시설 개선계획도 마련했다고 설명했다.
이어 앞으로도 사업성과 공공성이 조화를 이룰 수 있도록 규제를 합리적으로 개선하고, 지역 특성에 맞는 모아주택·모아타운 사업이 신속하게 추진될 수 있도록 지원하겠다는 입장을 밝혔다.
이번 심의는 서울시가 노후 저층주거지의 정비사업을 촉진하기 위해 사업성 개선과 생활환경 정비를 함께 추진하고 있다는 점에서 의미가 있다.
다만 사업성 보정계수 적용과 심의 통과가 곧바로 착공이나 입주를 보장하는 것은 아니다.
앞으로 면목동과 사당동 사업이 실제로 2027년 착공에 이르는지, 미아동의 주거환경 개선계획이 구체적인 사업으로 이어지는지 지속적인 확인이 필요하다.
아울러 임대주택 공급 조정에 따른 영향과 세입자 보호, 공공시설 확충 등도 함께 점검해야 한다.
주택공급 확대와 주민 부담 완화, 공공성 확보라는 세 가지 과제를 얼마나 균형 있게 달성하느냐가 이번 모아주택 정책의 실질적인 성과를 가늠하는 기준이 될 전망이다.
※ 본 기사는 서울시 공식 보도자료의 심의 결과와 주택공급 계획을 바탕으로, 사업성 보정계수의 정책적 의미, 임대주택 공급 조정의 영향, 착공 목표와 실제 공급의 차이, 구릉지 정비와 세입자 보호 등 독자적인 분석을 추가했습니다. 계획 및 목표 단계의 사항은 확정된 사업 성과와 구분해 작성했습니다.
카카오톡 기사제보 바로가기 ↓
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
